با سلام خدمت همه ی شما عزیزان

تصمیم گرفتم علاوه بر مطالب اقتصادی و بورسی اندکی هم به مسائل مالی شخصی بپردازم و ازین رو در این پست به راهنمایی برای خرید منزل می پردازم و از آنجا که متاسفانه راهنمایی در این خصوص نیافتم پس از تجربه ی شخصی در خرید منزل نگاشتم.

تجربه خرید منزل

مدتی پیش با توجه به سیاست های اقتصادی دولت تصمیم به خرید مسکن گرفتم و بررسی ها در این باره را تکمیل کردم و جست و جوی خرید خانه آغاز شد.

در این مدت بیش از صد خانه را بازدید کردیم.

در ابتدای راه گزینه های نظیر گرم دره و اندیشه و پردیس به علت حجم بالای عرضه ی مسکن از واچینگ لیست ما خارج شد و مطمئنا در این مناطق با توجه به عرضه ی بالا مدتی اتفاقی نخواهد افتاد و دل نگران مستاجر نیز خواهید بود.

به حرف های مشاوران املاک به هیچ وجه اعتماد نفرمایید و پیش فرضتان این باشد که اگر می گویند ماست سفید است شما باید به این مسئله شک کنید که آیا واقعا ماست سفید است یا خیر. بسیاری از این افراد از سواد حقوقی اندکی برخوردارند و ممکن است با اشتباهی عمدی یا سهوی شما را به دردسر بیندازند. همچنین این ها مشکلات ملک و حتی عقب نشینی ملک را هم اعلام نمی کنند و متاسفانه تعداد افراد صادق بسیار کم است و به شخصه تا کنون تنها یک بار مشاور املاک راستگو دیده ام و این امر از بین صدها مشاور املاک آمار بسیار بدی است. حتی اگر به شما گفتند که شما ملک را بخر و خودشان برایتان به مبلغی بالاتر اجاره خواهند داد اصلا به حرفشان گوش نکنید و بعد از معامله خواهید دید که چه قدر راحت به زیر حرف خود می زنند یا اینکه به شما تعهد می دهند که ملک را به قیمت بالاتر اجاره دهند ولی تاریخ مشخص نمی کنند و پیگیری حقوقی این امر هم بسیار زمان بر است و به دردسرش نمی ارزد.

خلاصه اینکه با فکر و تجربه ی خود تصمیم بگیرید.

بنده منکر وجود مشاوران صادق و امین نمی شوم و مطمئنا در هر قشر انسان های خوب و بد وجود دارد ولی متاسفانه پرسود بودن این صنعت باعث شده افراد سودجو زحمات این قشر را بر باد دهند و مطمئنا در کشور ما مشاوران املاک بسیار صادقی داریم.

بعد از جست و جوهای بسیار واحد مورد نظر را پیدا کردم.

– اگر قصد خرید منزل مسکونی را به کمک وام مسکن دارید حتما قبل از خرید سال پروانه ی ساخت مسکن را جویا شوید. بانک مسکن کاری با سالی که پایان کار صادر شده است ندارد و مهم سالی است که پروانه ی ساخت صادر شده است و بر آن اساس تصمیم به ارائه ی وام میگیرد.

نکته: در حال حاضر وام خرید مسکن ۶۰ میلیون تومان و جعاله ۱۰ میلیون تومان است

در صورتی که از پروانه ی ساخت کمتر از بیست سال گذشته باشد شما می توانید بدون هیچ مشکلی از تسهیلات خرید مسکن استفاده نمایید ولی اگر از صدور پروانه ی ساخت بین بیست تا بیست و پنج سال گذشته باشد به شما تنها بیست میلیون وام مسکن تعلق خواهد گرفت و به منزلی که بیش از ۲۵ سال از صدور پروانه ی ساختش می گذرد نیز هیچ تسهیلاتی داده نمی شود و تنها می توان از تسهیلات جعاله تعمیرات مسکن استفاده کرد. تسهیلات ۱۰ میلیونی جعاله را از خانه های نوساز تا کلنگی می توانند دریافت کنند.

خوب حال نوبت گرفتن وام مسکن است. شما باید برای هر یک میلیون تومان وام مسکن دو برگه ی تسهیلات مسکن از فرابورس تهیه بفرمایید. برای این کار ابتدا باید به یکی از کارگزاری های بورس مراجعه نمایید و فرم درخواست کد معاملات بورس را تقاضا کنید تا به شما کد بورسی داده شود و عمدتا دو تا سه روز بعد یک کد معاملاتی به شما داده می شود و سپس می توانید نزد همان کارگزار یا هر کارگزار دیگری درخواست خرید اوراق تسهیلات مسکن بدهید.

توجه: اوراق تسهیلات مسکن که به اختصار تسه می نامند دارای تاریخ انقضا می باشد و بعد از تاریخ انقضا تنها یک ماه مهلت استفاده دارد و بعد از آن برگه هیچ اعتباری نخواهد داشت و شما به هیچ عنوان نمی توانید پول آن را دریافت کنید. پس با این تفاسیر توجه داشته باشید که اوراقی که خریداری می کنید حداقل ۳ تا ۴ ماه اعتبار داشته باشند.

این اوراق را در صورتی که موفق به دریافت وام نشدید می توانید از طریق کارگزاری های بورس به فروش برسانید.

 شما برای یک وام ۶۰ میلیونی نیاز به ۱۲۰ برگه اوراق تسهیلات مسکن دارید.

بانک مسکن برای تشکیل پرونده حتما این اوراق را طلب می کند و بدون این اوراق تشکیل پرونده نمی دهد. بعد از تشکیل پرونده نیز مامور بانک راهنمایی برای بقیه مسائل را انجام می دهد( بنده به علت عدم دریافت وام در جریان این مراحل نبودم)

حال شما باید بنا به عرف معاملات ۹۰% از قیمت ملک را قبل از محضر به فروشنده پرداخت نمایید و فروشنده نیز موظف است که مفاصا حساب شهرداری و مالیات را پرداخت کند و پایان کار نامحدود و غیره را نیز در صورت عدم دریافت تقاضا کند. تمام این مدارک برای ثبت سند لازم هستند. شما می توانید با گرفتن یک وکالت نامه کاری از فروشنده به سراغ دریافت این موارد بروید.

ابتدا به دفترخانه ای که قصد تنظیم سند دارید مراجعه کرده و تقاضای نامه ی مفاصا حساب شهرداری و مالیات را می فرمایید و دفترخانه نیز نامه را ارائه می دهد و همان زمان نیز از شما وجهی برای استعلامات الکترونیکی می گیرد( سال ۱۳۹۳ این مبلغ ۵۰ هزار تومان بود)

توجه: اعتبار این استعلامات تنها یک ماه است و بعد از آن مجددا باید هزینه استعلامات پرداخت شود.

حال شما نامه را به شهرداری برده و شهرداری برای شما فیش آموزش پرورش و فیش نوسازی و غیره را صادر می کند و می توانید همانجا با دستگاه کارت خوان پرداخت بفرمایید. حال اگر پایان کار نامحدود دارید می توانید برای دریافت مفاصا حساب اقدام بفرمایید و اگر ندارید به یکی از شعب خدمات الکترونیک شهرداری رفته و در خواست پایان کار می فرمایید ( حدودا مبلغ ۸۹،۰۰۰ تومان) از شما دریافت می شود و سپس تشکیل پرونده می دهند و اعلام می کنند یک هفته تا ۱۰ روز آماده شدن پایان کار زمان می برد. در یک یا دو روز بعد با شما تماس می گیرند و زمانی را هماهنگ می کنند تا از طرف دفتر خدمات الکترونیک شهرداری برای بازدید ملک مراجعه کنند و حتما در آن زمان منزل باشید وگرنه مجددا باید هزینه ی این قسمت را بپردازید. پس از بازدید پرونده بررسی می شود و اگر خلافی نداشته باشید پایان کار صادر می گردد و در صورت داشتن خلاف نیز پس از ۴ روز کمیسیون عدم خلاف به شما مبلغ جریمه را اعلام می کند و بعد از پرداخت جریمه پرونده به جریان میفتد و بعد از چند روز پایان کار با پست به دست شما خواهد رسید.

برای مالیات نیز ابتدا باید با استفاده از سایت اداره مالیات موقعیت ملک خود را تطبیق دهید تا ببینید به کدام شعبه ی مالیات مراجعه بفرمایید و کار شما فقط در شعبه ی مشخص شده انجام می شود. مثلا برای ملکی در جنت آباد تهران شما باید به اداره مالیات ستارخان مراجعه نمایید.

با مراجعه به اداره ی مالیات و ارائه ی مدارکی مثل( کارت شناسایی مالک یا وکالت نامه، سند، پایان کار ، مبایعه نامه، کپی بنچاق و  . . .)  پس از یک هفته قبض مالیات برای شما صادر خواهد شد و می توانید نسبت به پرداخت مالیات از طریق کارت خوان اداره ی مالیات اقدام فرمایید و پس از پرداخت در حدود یک تا دو ساعت بعد برگه ی مالیات شما صادر می شود و شما آماده ی ثبت سند هستید.

دو روز قبل از ثبت سند به دفترخانه مراجعه نموده و مدارک ( اصل مدارک شناسایی خریدار و فروشنده، اصل سند، مفاصا حساب شهرداری، پایان کار، اصل بنچاق، برگه مالیات) را تحویل داده و زمان ثبت سند را هماهنگ نموده و سند را در روز موعود بدون هیچ مشکلی بعد از پرداخت باقی مانده ی پول ملک به نام می زنید.

یک توصیه: بهتر است در جریان خرید منزل پس از امضای مبایعه نامه حتما با یک مشاور حقوقی مشورت بفرمایید. شما در حال هزینه ی مبلغ کلانی برای تهیه مسکن هستید و هزینه ی ۵۰ تا نهایت صد هزار تومانی شما برای مشاوره ی حقوقی باعث می شود که از مشکلات آتی به راحتی جلوگیری شود.

امیدوارم منزلتان مبارکتان باشد و همیشه یک سقف محکم بالای سرتان.

شاد باشید.

———————

راهنمای خرید مسکن

بورس و سرمایه گذاری

حسن رحمانی